Выйти из «серой зоны» помогут соседи? Россиянам хотят запретить сдавать квартиры без разрешения хозяев жилья через стенку

В Госдуму внесен законопроект об обязательном получении согласия соседей перед долгосрочной или посуточной сдачей квартиры. За отказ предлагают штрафовать. По замыслу законотворцев, прежде чем пустить жильцов на свои квадратные метры нужно будет взять письменное разрешение у «каждого собственника всех соседних и примыкающих помещений».

Эксперты рынка и юристы объяснили MSK1.RU, к чему может привести принятие поправок.

Первый заместитель комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев рассказал MSK1.RU о том, что новая инициатива должна навести порядок на рынке арендного жилья и вывести его из серой зоны. «Мы стремимся сделать его максимально легальным и прозрачным», — уточнил парламентарий.

Законопроект, по его словам, никак не ограничивает право собственника распоряжаться своим жильем и сфокусирован на защите прав соседей владельца, который сдает посуточно свою квартиру в аренду.

«Очевидно, что сдаваемая квартира, скорее всего, у собственника не единственная, — отмечает один из авторов инициативы Владимир Кошелев. — Гражданин получает от нее доход, а все издержки ложатся в том числе и на его соседей. Хорошо, когда квартира сдается на долгий срок. В этом случае договор регистрируется, сведения об арендаторе известны и он заинтересован в нормальных отношениях с соседями. Но бывает и посуточная аренда. Когда подъезд превращается в проходной двор, а съемщики часто ведут себя по принципу „после нас хоть потоп“».

Поэтому, пояснил законодатель, проектом и вводится обязанность для арендодателя получения согласия собственников соседних и примыкающих помещений к квартире, предназначенной для сдачи в аренду на короткий срок. Особенно актуальным такое правило является для случаев именно краткосрочной, посуточной аренды.

Депутаты Госдумы предлагают дополнить Жилищный кодекс, применив такую же процедуру согласования, как при перепланировке квартиры.

Одновременно депутаты подготовили поправки в статью 7.21 КоАП, которыми дополняют новыми составами административных правонарушений об ответственности собственника жилого помещения, если он предоставляет его в наем без заключения договора или без согласия соседей. Предполагается, что нарушение влечет предупреждение или административный штраф:

• на граждан в размере от 5 тысяч до 10 тысяч рублей;

• на должностных лиц — от 10 тысяч до 20 тысяч рублей;

• на юридических лиц — от 20 тысяч до 50 тысяч рублей.

Относительно арендных отношений в туристических регионах, где сдача жилья в краткосрочный наем становится основным источником дохода и фактически является предпринимательской деятельностью, депутат Кошелев разъяснил MSK1.RU, что в случае, если у собственника жилья оформлен статус самозанятого по данному виду деятельности, регистрация договора с персональными данными нанимателя также фиксируется контрольными и налоговыми органами. Следовательно, есть учет. В этом случае согласие соседей также не потребуется.

Законопроект вызывает множество вопросов как с юридической, так и с практической точки зрения, рассуждает член Ассоциации юристов России, член комиссии АЮР по градостроительному и жилищному законодательству Анастасия Поликыржа. Во-первых, подобные нормы уже существуют, замечает она. Так, с 2024 года действует ФЗ, который внес изменения в статью 30 Жилищного кодекса. Закон прямо запрещает сдачу жилья, если это мешает соседям, и требует, чтобы в помещении были установлены приборы учета коммунальных ресурсов.

Кроме того, действуют нормы о нарушении тишины, санитарных правил, содержания общего имущества, а также правила противопожарной безопасности. Всё это уже регулирует последствия «проблемной» аренды, уверена член АЮР.

И в части налогообложения — тоже всё предусмотрено, считает она. Например, налоговые органы могут доначислить налог на доходы от сдачи жилья, опираясь в том числе на свидетельские показания.

Таким образом, инициатива ввести дополнительное согласие соседей юридически дублирует уже действующие механизмы. При этом она нарушает базовые принципы гражданского права, в том числе право распоряжения собственностью, закрепленное в Конституции и Гражданском кодексе РФ, подчеркивает юрист.

«Особенно спорным выглядит предложение об обязательном согласии не только ближайших соседей (например, по лестничной клетке), но и других жильцов дома, — считает Анастасия Поликыржа. — Это создает очевидный риск злоупотреблений: недоброжелательные соседи могут блокировать сдачу квартиры из личных мотивов, в том числе в случаях, когда жилье планируется сдавать абсолютно законно и без риска для общего имущества».

Советник Федеральной палаты адвокатов РФ, адвокат Ольга Власова резонно замечает, что на практике «многих соседей просто не найти, и, соответственно, невозможно получить их согласие». В то же время, рассуждает адвокат, если соседи шумно себя ведут или нарушают какие-то правила и законы, то этим должна заниматься полиция или управляющая компания в зависимости от нарушения. «Но, конечно, проще поставить невыполнимое условие перед гражданином-собственником, чем заставить работать УК или полицию», — иронизирует законовед.

Эксперты Urban предполагают, что, скорее всего, законопроект выглядит как попытка увеличить собираемость налогов. Ведь до сих пор не более трети собственников, которые сдают жилье посуточно, заключают с постояльцами соответствующий договор и платят с этого налоги, замечают аналитики.

Однако способ давления на граждан выбран весьма сомнительный, полагают в Urban. Ведь владелец вправе распоряжаться ею настолько свободно, насколько позволяет закон, а не соседи, настаивают знатоки рынка недвижимости.

Доцент кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) Евгения Басос убеждена, что законопроект требует доработки, поскольку порождает много вопросов. Например, из текста не усматривается, каких видов жилых помещений коснется нововведение — только квартир в многоквартирном доме или индивидуальных жилых домов тоже (соседние помещения в таком случае вполне могут быть).

«Если речь идет только о квартирах, то что имеется в виду под понятием „соседние помещения“? Все остальные помещения в доме, не относящиеся к общему имуществу? Тогда зачем отдельно выделять „примыкающие помещения“?» — вопрошает Евгения Басос.

А из этих вопросов вытекают другие, продолжает юрист из МГЮА. В частности, о том, какое количество собственников должно выразить соответствующее согласие? Необходимо ли получать согласие при заключении каждого договора или можно получить принципиальное согласие на заключение неограниченного количества договоров? Какую роль играют выданные согласия, если права жильцов будут впоследствии нарушены? В чем заключается необходимость спрашивать согласие на предоставление квартиры во временное пользование у собственников нежилых помещений?

«К сожалению, российское законодательство не поспевает за изменениями в нашей жизни, и сейчас очевиден пробел, связанный с использованием жилых помещений для оказания услуг по временному размещению, которые формально полностью не соответствуют понятию гостиничной услуги, но по факту являются одной из разновидностей такой услуги, — отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова. — Очевидно, что эту правовую коллизию нужно устранить, и депутаты также предлагают альтернативное решение для регулирования этой „серой зоны“ в виде необходимости письменного согласия соседей».