Аномалии рынка недвижимости в России: чем меньше рожают детей, тем больше строят домов и дороже продают

По официальным данным, 14 миллионов российских семей с детьми хотели бы улучшить жилищные условия. К слову, всего в России 25,5 млн семей, в которых воспитывается 30 млн детей. Но купить квартиры в новостройках российским семьям всё сложнее из-за запредельных ставок по ипотеке. Такие данные привел на всероссийском форуме «Развитие малых городов и исторических поселений» генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Подробности — в материале MSK1.RU.

Мутко уточнил, что всё больше молодых семей в России выбирают не покупку квартир, а индивидуальное строительство. Он подчеркнул, что по расчетам «Дом.РФ», до 70% семей предпочли бы жить в частном доме, а не в переполненном ЖК.

Согласно совместному соцопросу «Дом.РФ» и ВЦИОМ, доля граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, в июле составляла 9%. С начала года эти цифры не изменились. При этом для большинства россиян новая квартира — это не реализуемое желание, а несбыточная мечта. Оценка благоприятности текущих условий для покупки жилья остается на одном из самых низких уровней с 2017 года.

В опросе при этом аж 23% респондентов отметили, что условия для покупки жилья сейчас «хорошие». Это на 4 процентных пункта меньше по сравнению с предыдущим месяцем. Для сравнения, аналогичный уровень наблюдался в апреле 2020 года, когда Россия столкнулась с пандемией ковида и рынок недвижимости встал.

Больше половины опрошенных граждан (53%) ожидают дальнейшего роста ставок по ипотеке. 52% респондентов предполагают дальнейший рост цен на жилье, хотя эта доля уменьшилась на 9 процентных пунктов за два месяца. Вероятно, потому что российские семьи ищут альтернативные пути для улучшения жилищных условий.

Тем более, когда купить собственную квартиру для большинства абсолютно нереально, нужно думать только о частном доме. Лозунг «Помоги себе сам» становится особенно актуальным в сфере недвижимости. А к нему еще и можно добавить вторую часть: «Не корми жадного застройщика».

Росстат уже фиксирует, что в январе-июле более 70% жилья было построено самими гражданами, а не девелоперами.

В 22 регионах эта доля более 80%, а еще в 6 регионах — больше 90%. И это отнюдь не только национальные республики: ничтожно низкая доля многоквартирной застройки в таких крупных регионах, как Подмосковье, Башкирия, Мордовия, Ростовская, Омская, Саратовская, Иркутская области.

Понятное дело, что вожделенны для девелоперов только два российских мегаполиса — в Санкт-Петербурге доля ИЖС на рынке недвижимости лишь 6%, а в Москве — 19% (да и то исключительно за счет наличия еще не освоенной Новой Москвы).

Директор по маркетингу строительной компании 3-RED Мария Хурамшина рассказала MSK1.RU, что есть две основных категории покупателей новых ЖК — это инвесторы (покупают для перепродажи или аренды) и счастливчики с накоплениями (как представители среднего класса, так и более состоятельные граждане). Как говорится, молодые семьи — а тем более многодетные — просим не беспокоиться.

— Почему в России такой демографический парадокс: население растет очень медленно, а жилье строится быстро?

— Если рассматривать ситуацию на рынке жилья с демографической позиции, то здесь есть несколько факторов, — говорит бизнес-спикер Евгений Джао. — Во-первых, улучшение представлений о качестве жизни населения и желание сепарироваться. Сегодня молодые семьи стремятся отделиться от родительской семьи и жить отдельно. Второе — это более позднее деторождение относительно показателей, скажем, двадцатилетней давности. Плюс рост количества разводов, которое приводит к разъезду супругов. Поэтому, несмотря на то, что фактически население не растет, строительство продолжается.

Если посмотреть на данные Росстата, за 2023 год появилось 1,4 млн новых домохозяйств. А по стандартам это, между прочим, 110 млн. кв. м жилья. Рекорд последних лет.

— Но ведь это жилье практически невозможно купить, о чем говорят и соцопросы, и стагнация на рынке недвижимости!

— Опять-таки возьмем демографию. Сами объекты недвижимости из-за ситуации с дроблением семей стали значительно меньше. К примеру, сейчас в Москве уже действует запрет на строительство объектов меньше установленной нормы. Раньше средний размер квартиры был около 60 кв. м. Сейчас этот минимум 48 кв. м. Но по-прежнему на рынке огромное количество студий и малогабариток. И вот они по-прежнему востребованы, несмотря на повышение ипотечных ставок.

— А как же получается: власти заявляют о поддержке рождаемости и при этом косвенно делают ипотеку недоступной? Она вообще доступной снова будет?

— Ну в реальности, единственное, что может сегодня повлиять на возобновление спроса нового жилья в ипотеку, это, конечно, только снижение ключевой ставки Центробанка. И то, если рассмотреть вариант, что она приведет к возвращению ипотеки под 10% годовых. Но нужно понимать, что предпосылок для этого сейчас нет. Если такое снижение и произойдет, то точно не в этом году.

А пока сейчас в информационном поле появилась ничем не подтвержденная информация о падении цен на новое жилье. Речь идет якобы о скидках, превышающих 20 процентов. Но это не более чем раздутый миф, который лишь подогревает интерес потребителей.