«Вынесли 740 мешков с мусором»: бизнесмен продает «лучшую квартиру», а это двушка, которой уж 60 лет, за 20 миллионов

Николай Самойлов — флиппер. Он превращает пустые квартиры в жилье мечты, а затем продает их. Сейчас у него более 10 проектов, в том числе в Москве, но, пожалуй, самый любимый — это двушка в известном на всю страну Академгородке Новосибирска. Историческое жилье, когда-то принадлежавшее заместительнице академика Коптюга, он рассчитывает превратить в лучшую квартиру Академгородка, о чём без лишней скромности пишет на баннерах. Журналист NGS.RU Ксения Лысенко побывала в 60-летней квартире: Николаю пришлось за нее серьезно поторговаться, а против ремонта восставали соседи. Насколько прибыльным является бизнес новосибирца и сколько он планирует заработать на исторической двушке в примечательном красном домике Академгородка — в этом материале.

К 58-метровой квартире Николай присматривался давно. Вообще, он привык работать с жильем в новостройках: вкладывать большие деньги в ремонт, а затем продавать по соответствующей цене. Покупка квартиры в доме, построенном в 1961 году, была настоящим риском, но Николай на него все-таки пошел. Говорит, что его подкупили хорошая площадь двушки и, конечно же, местоположение.

— Тут отличный вид — Дом ученых, улица Ильича. Квартиру я заприметил в апреле прошлого года, мы то хотели ее покупать, то нет. Были уже те, кто даже дал задаток за квартиру, по-моему, по цене в 9,6 миллиона. И вот мы начали торги. Мне как-то сразу риелтор сказал, что у них (других претендентов на покупку квартиры. — Прим. ред.), скорее всего, крайняя цена — 10 миллионов, больше они не готовы платить. Я предложил 10,1 миллиона рублей, и она стала нашей, — рассказал Николай. — Наверное, для человека из города не понять, за что такие деньги, и я до конца не смогу объяснить. Нужно просто любить Академгородок, быть его фанатом. Я хоть сам и из города, но проникся этой атмосферой, этим ритмом. Я знаю людей, которые окончили НГУ, переехали в Москву, но приезжают в Академгородок на лето.

Купить квартиру в старом жилом фонде Академгородка за 10 миллионов — большое везение, считает Николай. Даже убитое жилье здесь могло стоить 8–12 миллионов рублей, а с минимальным ремонтом — до 14 миллионов. Новостроек здесь практически нет — ими считают дома, построенные 10–15 лет назад.

— Эти квартиры выдавались, в основном, академикам. Помимо высоких потолков (они тут примерно 3 метра), в этих легендарных красных домах всего две квартиры на этаже. Вот где такое найдешь в новостройках? Даже в самых элитных домах такого нет. А конкретно эта квартира принадлежала ученому секретарю Новосибирского института органической химии имени Ворожцова СО РАН. Знаю, что она работала непосредственно с академиком Валентином Коптюгом. Можно сказать, что здесь жила правая рука Коптюга. Потом она завещала квартиру своему внуку, а уже он продал ее мне. Тут не было ремонта, всё было заставлено, а одна комната вообще использовалась как склад вещей, — рассказывает он.

Демонтаж занял примерно полторы недели. В квартире работали 7 команд и, по словам собственника, «носились все». За эти 10 дней из двушки вынесли 740 мешков с мусором. Полностью было расчищено даже пространство под полами — тогда же и выяснилось, что перепад пола кое-где доходит до 12 сантиметров.

— Конечно, такие работы — это проблема для жильцов, были ссоры и разногласия. А что сделать? Мы в рамках закона действуем, шумим только в положенное время. Негодовали сильно, поэтому я сделал им шумоизоляцию, — показывает он на соседей снизу. — Только она стоила 50 тысяч. По сути, я 50 тысяч подарил им, чтобы они потом не слышали нас. А так, к нам даже из УК люди приходили по просьбам жильцов, чтобы убедиться, что мы не сносим несущие стены. Но это всё бред, конечно. Пришли, посмотрели, всё было в порядке.

Тем не менее кое-какие стены в двушке все-таки снесли: убрали стену между туалетом и ванной, а также объединили кухню с гостиной. Здесь, по задумке Николая и его команды, должен появиться камин.

В такой исторической квартире не обошлось и без артефактов, которые были найдены при ремонте. Николай рассказывает про фигурку Деда Мороза 60-х годов, раритетную мясорубку с надписью «Ленинград», радио и хрустальную салатницу в виде лебедя — ее он решил оставить себе.

Сейчас в квартире закончены основные работы, и уже через неделю сюда завезут мебель. А на фасаде дома появился баннер: «Продам лучшую квартиру в Академгородке».

То, чем занимается Николай, называется флиппингом. Это такой способ инвестирования в недвижимость: покупка квартиры в плохом состоянии, ее ремонт и продажа с последующей наценкой. Некоторые делают на флиппинге миллионы, и Николай не исключение. Для него всё началось с продажи собственной квартиры — на тот момент он занимался ремонтами и работал на мебельном производстве.

— Глобальных изменений не было, просто человек заходил и понимал, что всё новое, свежее, пахнет красками. Вложили тогда где-то 500 тысяч в ремонт, и людям понравилось, квартиру у нас быстро купили. Вторая квартира тоже была в Новосибирске, и тоже быстро ее продали. Потом в Москве, — рассказал Николай. — И вот стали разрастаться, особенно за 2023 год, одновременно ведем 12 проектов. Работаем с инвесторами, которые дают деньги на ремонт. Точные цифры заработка на этом я не назову, но скажу про доходность. Вкладывает инвестор, допустим, 5 миллионов, — мы делаем с этой суммы доход 80–120% годовых. Инвестор получает половину, то есть 40–60% годовых, а остальное мы берем себе в качестве комиссии за нашу деятельность. По сути, всё, что ему нужно сделать, — это дать нам денег и забыть о нас на какое-то время.

Меньше удалось заработать на хрущевке, которую опять же в качестве эксперимента Николай как-то приобрел со своей командой. Она находится в классическом пятиэтажном доме. Николай рассуждал, что квартиру, скорее всего, купят для студента СГУПСа или медицинского вуза, но жилье быстро приобрела пара пенсионеров из Казахстана, которых даже не смутил подъем на пятый этаж.

— Там нам удалось заработать поменьше, это все-таки такой, можно сказать, эконом-сегмент. Это хрущевка, даже не сталинка, а я полез, зная, как делать дорогие ремонты. Понятное дело, я экономил, но всё равно многие вещи там были не такие дешевые, как, наверное, хотелось покупателям. Туда не приходили люди с большими деньгами, чаще всего это были небольшие суммы, небольшой первоначальный взнос в ипотеку. Для инвесторов это было как раз в районе 30% годовых, — рассказывает Николай. — Но квартиру купили, и я могу сказать, что на тот момент это была лучшая однокомнатная хрущевка в городе. А может быть, даже до сих пор лучшая.

С тех пор он решил сосредоточиться исключительно на дорогих ремонтах, которые, как он говорит, умеет и знает, как делать. В этом ему помогает команда из дизайнера, проектировщика, прораба, а также ремонтной бригады.

Сейчас Николай говорит, что сбылась его главная мечта: поработать с квартирой в Академгородке. После ее продажи он не против попробовать взяться и за трешку в одном из цветных академовских домов.

— Еще я рассматривал несколько квартир в тихом центре Новосибирска. Пределом мечтаний, если так можно выразиться, наверное, была бы сталинка в центре Москвы, где-нибудь около Тверской. Привлекает и квартира в ЖК Chicago — это такой центр деловой активности, метро «Октябрьская», я вижу в этом инвестиционную привлекательность. Вообще, есть интерес к старому новосибирскому жилому фонду, в частности, в Академгородке, я продолжаю следить за рынком. Но тут нужно понимать, как продастся эта квартира. Точную цифру я могу только предполагать, — признаётся он.

Двушку Николай взял в ипотеку, оформил ее на себя, вложил в нее собственные средства. Ежемесячный взнос составляет порядка 100 тысяч рублей.

— Я ее только недавно начал продавать. Люди, видевшие баннер на доме, звонят, интересуются, спрашивают, почему так дорого. Наверное, всё можно было бы сделать попроще, подешевле, сэкономить на материалах, но я так не могу, — разводит руками Николай. — Понятно, что они ожидали миллионов 5 за квартиру. Но такое жилье никогда не будет стоить столько. Даже 10 миллионов с таким ремонтом оно стоить не будет.

Со слов Николая, в квартиру уже вложили 3 миллиона рублей, но планируют вложить еще 2 миллиона. При этом многие чистовые материалы и мебель он закупал по себестоимости, потому что есть собственное мебельное производство. Итоговый ценник флиппер для себя обозначил в 19–20 миллионов рублей — именно столько он бы хотел выручить за двушку.

Узнав о покупке, многие его друзья рекомендовали ему не продавать квартиру, а оставить себе, уверяя, что это лучшее вложение в недвижимость.

— Конечно, цена в 20 миллионов — это много, но это для тех, кто эту квартиру не видел. И Академгородок такого ремонта точно не видел, — убежден он. — Для меня это квартира для бизнеса, прежде всего, но и для души тоже: я ею занялся из собственного интереса. Вряд ли я ее себе оставлю. Хотя, как знать, может, после того, как всё будет доделано, я решу всё бросить, переехать в Академгородок и оставить ее себе.

В прошлом году NGS.RU рассказывал про еще одну новую профессию, связанную с недвижимостью: хоумстейджер из Новосибирска рассказала, как повышает стоимость квартир в продаже и аренде. А еще мы побывали в доме-легенде — Стоквартирном доме на Красном проспекте. Владелица четырешки с интерьерами 90-х годов показала, как выглядит жизнь в этом историческом месте.