«А люди будут пикеты устраивать». В Сочи после моратория продолжили строить в огородах и нашли новые способы обмана

28 июля в Сочи был введен мораторий на строительство многоквартирных домов. Прекрасная и долгожданная мера, город захлебнулся от самостроев на огородах, которые возводились без канализации, электроэнергии и водоснабжения. Теперь в Сочи растут как грибы после дождя коттеджные поселки и таунхаусы, сочинские застройщики не остались без работы, они нашли себе другую золотую жилу.

Сочинский застройщик на условиях анонимности решил поделиться с корреспондентом SOCHI1.RU подробностями своей работы. Это раньше он строил многоквартирные дома, с которыми было много возни: нужны были большие мощности по электроэнергии, водоснабжению, опять же, узаконивать такие объекты стало очень сложно, обложили со всех сторон, то теперь всё намного проще. Он теперь строит коттеджные поселки. Никакие площади делить через суд не нужно среди дольщиков, построил дома под видом ИЖС, воткнул к каждому по септику и продал намного дороже, чем квартиру.

— С одним из садоводств договорился, в рамках его расширения строю коттеджи. То есть всё законно, одно- и двухэтажные дома разрешено строить, получаю уведомление на строительство индивидуального жилого дома. Такие разрешения выдаются. И за несколько месяцев дом готов в черновой отделке. Они у меня разлетаются еще на начальном этапе строительства, — рассказал застройщик.

Риелтор Николай Юхин говорит, что некоторые сочинские застройщики нашли еще одну нишу для хорошего заработка, скупают старые гостиницы и санатории, под видом реконструкции переделывают их под апартаменты.

— На реконструкцию не нужно получать разрешение на строительство. Они делают капитальный ремонт, делят на помещения и продают. Либо выделяются доли, либо через Росреестр делится это всё на отдельные жилые помещения, они потом и по ипотеке проходят, — рассказал Николай. Сейчас две старые гостиницы перестраивают под апартаменты в Курортном городе Адлера, есть подобный объект на улицах Миндальной и Богдана Хмельницкого. Это беспроигрышный вариант, поскольку старые гостиницы и санатории находятся недалеко от моря, где уже давно нет свободных участков под новое строительство. При этом введение моратория существенно не повлияло на рынок недвижимости Сочи, он «просел» из-за того, что продавцы «перегрели» цены, то есть просто задрали цены, даже состоятельные покупатели не торопятся скупать недвижимость за бешеные деньги.

— Те, кто хотел купить, они еще весной купили до поднятия цен. Сейчас, конечно, берут, но не с такой охотой. У нас всегда осенью и зимой, ближе к Новому году, сделка за сделкой шли, сейчас — не особо. Элитная недвижимость хорошо продается из-за того, что цены выросли на некачественное жилье, — говорит Николай. Люди, у кого есть деньги, поняли, что лучше добавить лишний десяток миллионов рублей и купить хороший дом с большим участком и интересной локацией, чем приобретать бетонную коробку на трех сотках земли за 20 миллионов рублей.

— Хороших предложений сейчас мало. Всё складывается из окупаемости. Если мы рассматриваем недвижимость для инвестиций, для дальнейшей сдачи, она не стоит того. Раньше стандарт средней окупаемости 12 лет был у квартиры, сейчас он вырос где-то до 18–22 лет. Это просто неинтересно многим инвесторам, — считает Николай. Даже те, кто переезжает в Сочи на постоянное место жительства, не торопятся покупать недвижимость за такие бешеные деньги. Поэтому на рынке недвижимости у моря сейчас полный штиль.

Лидер общественного движения «За Сочи» Елена Негоруца считает, что разрешений на строительство в Сочи после введения моратория выдают намного меньше, чем раньше, но они всё же выдаются. Особенно на гостиницы. Сейчас общественники пытаются остановить строительство такой «гостиницы» возле многоквартирного дома. В торце этого дома, который был построен еще в советское время, есть небольшой земельный участок, всего-то 12 соток, но он очень приглянулся застройщику, и даже на фоне моратория он не захотел отказываться от своих планов. Проблема в том, что дом и так «ползет», участок очень сложный в геологическом плане. Жителям и общественникам удалось найти данные геологических изысканий. В многоквартирном доме 8 подъездов, седьмой начал разрушаться, а одну из квартир пришлось расселить, она признана аварийной. По проекту у гостиницы должен быть один подземный этаж, то есть застройщик планирует рыть котлован. Жители в шоке, их дом и так на ладан дышит. Общественность требует исследовать дом полностью на аварийность, застройщик не собирается отказываться от своих планов.

— По документам — гостиница, но у нее на первом этаже магазин, и в каждом гостиничном номере предполагается кухня. Вот они разрешения на гостиницы и выдают, а по факту строят дома. Вместо того, чтобы вообще прекратить коммерческую застройку, они под видом гостиниц теперь выдают разрешения, — говорит Елена. Она подтверждает, что сочинские застройщики массово переквалифицировались на коттеджное строительство, а это, по ее мнению, еще большее зло, чем многоквартирники на огородах. Потому что строительство коттеджных поселков под видом ИЖС вообще никто не контролирует, даже суды. И результат такой неконтролируемой застройки не заставил себя ждать. На всю Россию прогремела трагедия коттеджного поселка в Сергей-Поле, который «сполз» с горы.

— Мы обратились после трагедии в Сергей-Поле к прокурору города для проверки законности строительства коттеджного поселка «Изумрудный город» в Адлерском районе, но получила ответ, что им больше не дали разрешение на строительство. Но мне это не греет душу, эти таунхаусы, эти коттеджные поселки все построены на ворованной земле, — говорит Елена. Застройщик «Изумрудного города» уже успел построить 300 коттеджей, говорит она, хотел построить еще столько же. При этом она уверена, что первичные документы на землю у всех застройщиков коттеджных поселков, как правило, не законные. Если это не земли нацпарка, то земли сельхозназначения.

— Им главное сейчас быстро понастроить, продать, а потом им всё равно, главное — сливки снять. Контроля нет, выдают одному человеку 60 разрешений на ИЖС. Какое это ИЖС, это уже коммерческая застройка! И к этому надо подходить совсем по-другому. Должен быть проект планировки территории, должны быть социальные нагрузки, должны быть геологические изыскания, должны быть определены зоны подтопления, — говорит Елена. Городские территории сейчас также «тащат», как «тащили» земли нацпарка, и застройщики как с цепи сорвались: застраивают всё, что попадается им на глаза.

Например, проверять объекты, на которые уже выдали уведомление на строительство, и если вместо индивидуального жилого дома возводятся коммерческие объекты под продажу, эти уведомления отзывать. Елена говорит, что масштабное самовольное строительство несомненно приостановлено, но оно есть.

— К нам в движение поступило 30 жалоб на объекты самовольного строительства, которые не видят в упор. Посылают нас из ведомства в ведомство, потом быстро регистрируют право, и появляются дольщики. Мы по одному объекту в нацпарке писали жалобы с котлована, три дома узаконили внаглую судом. Даже не была запрещена продажа квартир, ни разу прокуратура не накладывала запрета, несмотря на наши неоднократные жалобы, — говорит Елена. По ее информации, зачастую застройщик, когда узаконивает многоквартирный дом на дачном участке, скрывает от суда этот факт. Таким образом дом становится якобы законным, и на всех владельцев квартир выделяются доли, но эту схему можно легко оспорить в суде, таким образом появляются обманутые дольщики. Которые уже и никакого сочувствия не вызывают, в век интернета быть такими наивными и вкладывать кровно заработанные в сомнительные предприятия.

— До тех пор, пока администрация не перейдет от деклараций к реальным делам и не приведет в чувство этих всех застройщиков, которые привыкли к легким деньгам, ничего не изменится. Застройщики сначала были в шоке, работы не было, а сейчас оживились. Одномоментно выдано более 3 тысяч уведомлений на строительство индивидуальных жилых домов! Это никого не напрягает! — говорит Елена. Общественники намерены заставить власти и надзорные органы проверить каждый самовольный объект, особое внимание уделить коттеджным поселкам.

Жительница Адлерского района Оксана Чапнян рассказала корреспонденту SOCHI1.RU, что рядом с ее домом, на улице Черновицкой, на землях ИЖС построены сразу два многоквартирных жилых дома, они уже фактически готовы, квартиры в них активно продаются. По данным агентств недвижимости, студия 22 квадратных метра с кухней в 6 квадратов в черновом варианте стоит 3 миллиона 700 тысяч рублей, для Сочи — смешные цены.

— Мы жаловались в администрацию. И земельный контроль полтора года назад на своей странице в «Инстаграм» выложил этот объект как незаконный. Там была информация, что администрация подала в суд. На сайте суда нет никакого решения по этому адресу до сих пор. В результате ЖК достроен и раскуплен. Потом администрация очухается, подаст в суд, и его снесут. А люди будут пикеты устраивать, — говорит Оксана.

В управлении земельного контроля Сочи сообщили, что вся информация о незаконных объектах выкладывается в официальных аккаунтах в «Инстаграме» и «Телеграме». В ТГ-канале выкладывается информация о выданных уведомлениях на строительство, а также перечень с последними дополнениями о самостроях. Там напомнили, что покупка квартиры в ЖК на землях ИЖС — это риск потерять свои деньги. Граждане могут сообщать об объектах самовольного строительства по телефону доверия: +7 928 205-90-59.