Спасайте свои метры: 6 ошибок, которые все делают, когда сдают квартиру

Нельзя просто так взять и сдать квартиру кому попало. В конце концов, может быть, вам в ней еще жить? Лишиться жилья или ценных предметов в нем не хочется никому. Поэтому мы спросили у адвоката и агента по недвижимости, какие основные ошибки допускают рантье.

Ошибка 1. Не проверяете паспорта

Еще до проверки документов вы можете попытаться поближе познакомиться с потенциальными арендаторами. Включайте внутреннего параноика (и, возможно, психолога) и не доверяйте даже самым милым на первый взгляд людям. Как показывает практика, те, кто слишком любезно себя ведут, чаще оказываются более проблемными, чем малообщительные интроверты.

— Человека, которому нужно жилье и который ищет его для себя, определить несложно. Часто он готов отдать деньги за квартиру тут же. Он не телится, готов заключить договор со всеми вашими требованиями, без проблем дает свою контактную информацию, показывает документы, дает сфотографировать паспорт, не бузит, что это распространение персональных данных, — рассказывает агент по недвижимости Леонид Григорьев. — Если люди охотно дают документы, это показывает, что они открытые. В 99 случаях из 100 это честные люди. А к тем, кто говорит, что показали паспорт — и этого достаточно, стоит присмотреться внимательнее — вероятнее всего, здесь кроется подвох.

Если вы поняли, что подходите друг другу, попросите оригинал паспорта (никаких ксерокопий!) и внимательно его рассмотрите. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, — это фотография (она не должна быть вклеена) и прописка (она пригодится, если дело дойдет до суда).

— Если вы захотите возместить ущерб за испорченную мебель, бытовую технику или у вас будут другие претензии, при обращении за взысканием суд может отправить вас по месту проживания арендаторов, а это может быть в другом конце страны, — говорит адвокат Андрей Конышев. — Самые проблематичные случаи — когда у людей нет прописки или двойное гражданство. В этом случае будет сложнее обратиться с исполнительным листом к судебным приставам, потому что они просто не будут знать, где искать недобросовестных арендаторов. Если человек прописан неподалеку, в ближайшем населенном пункте, это упростит момент взыскания.

Другой важный момент: по паспортным данным вы сможете элементарно «пробить» человека на сайте судебных приставов: проверить на наличие долгов и банкротства. Это поможет косвенно подтвердить платежеспособность.

Ошибка 2. Скачиваете первый попавшийся договор из интернета

Грамотно составленный договор — одна из главных защит от возможных проблем. По признанию экспертов, многие собственники до сих пор думают, что стандартный шаблонный договор, скачанный из интернета, решит все вопросы. Но это не ваш метод. Вам нужен грамотно составленный документ, где учтены все моменты и нюансы: что имеет право делать арендатор, а что нет, как вы будете разрешать споры в разных ситуациях, штрафные санкции. Такой документ в будущем, если что-то пойдет не так (арендатор сбежит, сдаст жилье другим людям, устроит в квартире балаган, украдет или испортит ценные вещи), позволит через суд вернуть убытки.

— Идеально, если этот договор будет по полной программе кабальный со стороны собственника. Чем подробнее и точнее будут прописаны разные моменты, тем лучше. Порядочный арендатор не испугается подписать такой договор, это покажет, что он ответственный человек. А если он прочитает все пункты и откажется подписывать документ, такой человек вам и не нужен, — объясняет Леонид Григорьев.

Ошибка 3. Сдаете квартиру в субаренду

А вот этот пункт не такой однозначный, как может показаться. На этот счет у специалистов разные точки зрения. Каждый рантье хочет сдать квартиру порядочному человеку (и желательно одному), и ему совершенно не интересен вариант, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам, а то и вовсе посуточно. Особенно если с недвижимостью связаны теплые эмоции и она — не просто дополнительный источник дохода.

— Если в документе будет присутствовать пункт «ни в коем случае не сдавать квартиру в субаренду», то его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора, — поясняет Андрей Конышев. — Пропишите в нем подсудность. В случае возникновения споров истец может пойти в суд по нахождению имущества. Это удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъятной родине и искать, куда подать иск.

Но зачастую арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье для себя, и более ответственно подходит к вопросу.

— Потому что у него есть техничка, которая убирает и моет квартиру после каждых новых арендаторов. И он отвечает за физическое состояние жилья, — объясняет Леонид Григорьев. — Проверьте, какие объекты у такого арендатора уже есть в наличии и насколько это серьезная фирма. Если у конторы два-три объекта, подумайте десять раз, прежде чем заключать договор. А если объектов не меньше 20, это уже говорит, что фирма серьезная.

Ошибка 4. Не описываете имущество в договоре

Чтобы защитить свою драгоценную квартиру и имущество в ней, укажите всё это в договоре. В идеале должен быть пункт с прописанными моментами «нормального износа помещения». В случае, когда люди долго арендуют вашу недвижимость, а после их съезда оказывается, что квартире нужен ремонт, на который у вас уйдут все заработанные с аренды деньги — это не нормальный износ.

— Документируйте, в каком состоянии передаете квартиру, мебель — всё, что вам ценно. Обязательно фиксируйте это в приложении к договору или акте передачи объекта. Перечислите все оборудование в исправном состоянии. Если арендатор что-то сломает, испортит, должен быть пункт про то, что он обязуется вернуть квартиру в прежнее состояние. Если был телевизор, и арендатор его сломал — пусть ремонтирует или покупает новый, — говорит Леонид Григорьев. Опись можно сделать вдвоем, без привлечения третьих сторон.

Опасаетесь за свежесть воздуха в квартире? Пропишите пункт, что в ней нельзя курить. Обязательно — с указанием суммы штрафа. Если этот пункт будет нарушен, вам хотя бы хватит денег, чтобы оплатить услуги клининговой службы.

— Но никто не будет выплачивать случайную озвученную сумму. Нужно сделать оценку ущерба у независимых оценщиков, — добавляет Андрей Конышев. — Когда сумма будет установлена, пишите претензию по месту регистрации арендатора. Даже если она не дойдет, при соблюдении претензионного порядка в любом случае вы сможете обратиться в суд. Только после того, как претензионный порядок соблюден. Даже судьи охотнее рассматривают дело, если им предоставить письменную претензию, где упоминаются все ваши действия и отсутствие реакции со стороны нарушителя.

Ошибка 5. Не берете депозит

Брать деньги за последний месяц проживания — нормальная практика. Да, многих арендаторов это отпугивает, но это — залог вашей уверенности в том, что вы не останетесь у разбитого корыта. В случае, когда арендатор пропадает, не оплатив последний месяц, у вас будет сумма депозита, которую вы имеете полное право не отдавать. Требовать его обратно у вас никто не будет.

Ошибка 6. Не платите налоги

Как бы странно это не звучало, но налоги действительно могут защитить ваши интересы, когда возникнут разногласия с арендатором. Вы открыты перед законом, а он, в свою очередь, будет готов встать на вашу сторону. Во всяком случае, для суда у вас будет документ, подтверждающий, что вы сдавали жилье указанному человеку.

Жалко платить 13% НДФЛ? Оформляйтесь как самозанятый по доходу со сдачи жилья. Тогда налог составит всего 4%, если договор заключен с физлицом (и 6% — если с юридическим). 400 рублей с 10 тысяч — не такие шальные деньги за вашу безопасность.

Идея такой защиты вам нравится, но налог не хотите платить вовсе? Для вас есть ценный лайфхак: заключайте договор на 11 месяцев с возможностью его дальнейшего продления по обоюдному соглашению сторон. Дело в том, что в Росреестре регистрируют договоры, заключенные на срок от года. Обо всем, что происходит до этого срока, в УФРС не узнают.