Как новая «долевка» взвинтит цены на жилье?

В ближайшее время закон о «долевке» может сильно измениться, а российское жилье – заметно подорожать. Что ждет покупателей квартир в новостройках, и почему сами застройщики не слишком рады переменам?

В декабре 2015 года Минстрой РФ внес поправки к ФЗ №214. 19 февраля этого года новшества прошли первое чтение в Госдуме. Проект отправили на доработку, и уже в середине апреля состоится второе чтение в ГД. Если все поправки примут, то в «долевке» произойдет семь следующих основных изменений.

Причем электронный адрес сайта должен содержать то доменное имя, право на которое принадлежит застройщику. Все проектные декларации и другая документация должны размещаться в первую очередь на сайте строительной компании, а не продаваемого объекта. О продаже объектов через промо-сайты можно будет забыть.

Предполагается также создание специального реестра застройщиков. Сейчас функции реестродержателя предписываются региональному минстрою. Но, по мнению экспертного сообщества, для большей сохранности было бы логичней передать прерогативу сбора и передачи информации не минстрою, а региональным ведомствам федерального управления налоговой службы России. Это связано с тем, что часть информации, которую закон обязал передавать в публичный доступ, является коммерческой тайной.

Как и кем будет финансироваться работа по получению, проверке и публикации информации в реестре застройщиков, большой вопрос.

Банк станет полноценным участником строительного процесса и будет аккумулировать деньги покупателей на счетах эскроу. В упрощенном варианте альтернативная «долевке» схема выглядит так: дольщик направляет деньги в банк, и как только застройщик сдает дом – банк направляет средства на счета строительной компании. Если дом не достроен – застройщик денег не получит, ведь теперь депозиты физлиц будут являться залоговой массой для предоставления кредита строительной компании. Поэтому если вдруг объект остановлен, дольщик сможет забрать деньги. Если планы покупателя квартиры поменялись, он забирает свои деньги со счета по первому требованию. Без судов и волокиты.

«Деньги дольщика – это фактически депозит; средства могут быть размещены под определенный процент. Да, пусть под небольшой, но ведь и по дебетовым картам может набежать до 6% годовых, – комментирует глава комитета по градостроительству челябинского регионального отделения «Опоры России», управляющий партнер компании Development Pro Андрей Бодрягин. – Под эти деньги даже можно давать ипотеку. Нигде в цивилизованном мире деньги дольщика не попадают в руки застройщика – все только через банк, а точнее, через прибанковскую структуру – эскроу-агентов». Но эскроу-счета тоже надо каким-то образом обслуживать. А это дополнительные денежные траты.

Перед банками также поставили жесткое условие: принимать деньги от дольщиков на счета эскроу могут только банки, величина собственных средств которых составляет не менее чем 20 млрд рублей.

Понятие доли как таковой на этапе строительства не будет, ведь объектом целиком будет владеть банк. Если у застройщика возникают проблемы, решать их тоже будет банк, а не дольщик: либо путем привлечения другой строительной компании, либо перепродажей объекта в другой банк.

Правда, пока непонятно, что будет, если проблемы начнутся непосредственно у банка. В предыдущей версии законопроекта было уточнение о том, что каждый счет эскроу страхуется на 15 млн руб. Так что даже если покупатель приобрел 10 квартир, но банк разорился или лишился лицензии, по каждой из квартир можно получить возмещение. Но в новой редакции проекта это уточнение убрали.

Предложенный размер капитала – 5% от общей прайсовой стоимости застройки, на которую привлекаются долевые средства. Сам уставной капитал может быть истрачен в строительство или внесен в дочерние компании после получения права строить объект с привлечением денег дольщиков.

«Считаем: стандартная 4-подъездная десятиэтажка в Челябинске стоит примерно 320 млн рублей. Значит уставный капитал должен быть 16 млн рублей. А ведь такие объекты строят самые маленькие компании, для которых 12 миллионов – это чуть ли не максимальная прибыль с объектов! – комментирует Андрей Бодрягин. – Если на уставной капитал таких денег нет, то законодатель предлагает привлекать соучредителей либо поручителей, у которых капитал должен быть 1 млрд рублей. Слишком большой разрыв. Мы предлагали снизить порог собственного капитала хотя бы до 3%, а поручительство – до 300 млн руб.».

Но для ипэшников это крайне невыгодно: трудозатрат не меньше, чем при работе с многоквартирными домами, а прибыль скромна. Эксперты полагают, что это заставит уйти с рынка сотни строительных фирм, которые вели застройку малоэтажных поселков в России, либо опять же поднять на объекты цену.

Законотворцы предлагают расширить цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства многоквартирных домов. Деньги можно будет тратить на строительство, погашение кредитов, проектирование и т.д. Однако после того, как, к примеру, детский сад будет построен, застройщик обязан передать его в муниципалитет. Безвозмездно.

Раньше примерная схема привлечения денег выглядела в большинстве случаев так: порядка 30% застройщик брал в кредит, на эти деньги делал проект, покупал землю, подводил сети, начинал стройку. А уже остальной денежный поток обеспечивали средства дольщиков. Теперь же строителям предложили брать кредит сразу на весь проект, ведь средства дольщиков будут переданы только после сдачи дома в строй. По некоторым подсчетам, это взвинтит цены на новостройки от 10 до 20%.

«Банки давно уже не выдавали 100% займа застройщикам, – добавляет Андрей Бодрягин. – В последний раз я слышал об этом в 2007 году. Сейчас, чтобы получить кредит, компания должна быть очень мощной, с безупречной репутацией, которая должна будет собрать полный объем денег дольщиков. Мы предлагали такие изменения: если застройщик собрал 100% средств, то банк дает ему кредит по сниженной ставке – вплоть до 5%. Тогда застройщику будет интересно продавать».

Конечно, это далеко не все изменения, которые ожидаются в «долевке». По опубликованным в СМИ оценкам, доработки в ФЗ №214 действительно должны облегчить жизнь покупателям новостроек и сберечь их нервы. Но за это придется доплатить. Уже сейчас застройщики предрекают уход с рынка многих компаний. А те, что останутся, переложат максимум затрат на кошельки покупателей.