Несем деньги в ТСЖ?

Как часто мы слышим или думаем: «Наша управляющая компания ничего не делает, только деньги собирает». Но попытки что-то изменить предпринимает лишь небольшая часть горожан – выйти из-под УК готовы не многие. Считается, что организация ТСЖ – дело сложное и запутанное, а овчинка выделки не стоит. Наш сайт развенчивает некоторые мифы, даст пошаговую инструкцию для тех, кто всерьез задумался о создании ТСЖ, и предупредит о возможных проблемах начинающих самостоятельное плавание в системе ЖКХ.

Найдем отличия и посчитаем выгоду

Для начала разъясним отличия управляющей компании от товарищества собственников жилья. УК – частная коммерческая компания, которая на управлении домами зарабатывает деньги. В числе ее расходов не только заработная плата сотрудникам всех ступеней от дворника до директора, но и налоги, аренда и коммуналка за помещение.

ТСЖ – объединение жильцов – не может приносить прибыли. Однако те же налоги и аренду хотя бы за съемную квартиру для работы платить нужно. Но переход к товариществу не означает, что расходы собственников на коммуналку автоматически вырастут. Управляющая компания закладывает в собранные с жильцов деньги рентабельность и прибыль, поэтому на те же средства ТСЖ может сделать больше.

Единственное, чем УК более выгодна – у нее много домов, а значит можно экономить на многих вещах, к примеру, сотрудниках, технике. Обслуживать микрорайон гораздо проще – держишь одного сантехника, который обслуживает десять домов, а зарплата одна. ТСЖ придется брать того же сантехника по совместительству, из-за чего он может выполнять работу некачественно. ТСЖ проще создать, когда дом большой, площадью около 12-15 тысяч квадратных метров, например, девятиэтажный шестиподъездный. Именно на таких больших домах жильцам не придется платить больше, но качество обслуживания будет лучше: штат будет примерно таким же, но прибыли не будет, из средств собственников будет выплачитваться только зарплата людям и налоги.

Рвем отношения грамотно

Пошаговая инструкция создания ТСЖ:
1. Принять решение (можно, вывесив объявления в подъездах, организовать пробное общее собрание, чтобы выявить инициативных соседей);
2. Провести общее собрание (по закону, с настоящим протоколом). Перед этим – вручить лично под расписку или по почте уведомления о времени, месте и обсуждаемых вопросах. Если очное собрание не набрало кворума (набралось менее 50 процентов собственников с учетом их доли в общей площади дома), проводится заочное собрание;
3. Зарегистрировать ТСЖ в налоговом органе, открыть счет в банке;
4. Уведомить УК о том, что ТСЖ создано, что нужно расторгнуть договоры. Запросить у УК документацию и разделительный баланс, чтобы увидеть, куда были потрачены деньги до момента создания товарищества. Если УК не отвечает, можно разобраться с ней с помощью районной или городской администрации или прокуратуры;
5. Если УК не собирается отдавать документы, зарегистрированное ТСЖ может заказать новый технический паспорт в БТИ, а также написать заявление в федеральную миграционную службу, чтобы получить данные паспортного стола.

Конечно, управляющая компания не заинтересована в том, чтобы потерять дом, который приносит хорошую прибыль. Поэтому в некоторых случаях намерение людей образовать ТСЖ «подстегивает» УК и работает как шантаж – коммунальщики сразу обращают внимание на проблемы дома и начинают добросовестнее выполнять работу.

Каких документов ждать от УК и как разорвать с ней отношения, если вы решили взять управление домом в свои руки? Перечень документов для этого указан в 491 постановлении правительства РФ. Это технический паспорт, копия кадастрового плана, свидетельств о регистрации прав собственности и другие. Бумаги и ключи от подвальных и технических помещений можно запросить у УК; если она не реагирует, ТСЖ вправе обратиться в суд. Есть и второй путь – начать с нуля и сделать все документы заново.

Если управляющая компания вам отказывается отдавать что-то из документов, не спешите разворачиваться и уходить. Подумайте: как можно не отдать вашу собственность? Давайте реально смотреть на вещи: какие документы на дом есть на руках у управляющей компании? Старый технический паспорт 1976-го года? Технические паспорта уже через пять лет ничего не значат, их нужно обновлять чаще, так как там в том числе устанавливается процесс износа. Договоры, которые жильцы ранее заключали? После оформления ТСЖ эти договоры – просто бумажки, которые можно выбросить вместе со старым техпаспортом. Если вы проводили собрание собственников как положено (с подписями, копиями свидетельств о праве собственности, с составлением реестра всех собственников дома), то персональные данные у вас уже есть на руках. Вы переписали всех собственников, прошли по всем жилым и нежилым помещениям дома. Вам остается заказать технический паспорт в БТИ и сопоставить те данные, которые собраны с жителей о праве собственности, с этим документом. Какие еще технические данные? Акты осмотров, которые делаются каждую осень и весну, чтобы наметить план работ? Эти акты ценны максимум полгода. Когда вы создаете ТСЖ, вы все равно будете делать полный акт обследования всего технического состояния дома.

Кстати, обычно горадминистрация охотно поможет настроенным на создание ТСЖ людям и объясняет все сложные моменты.

Товарищеские тонкости

У ТСЖ обязательно должно быть решение общего собрания и устав. Оба документа подписываются всеми собственниками дома и затем предоставляются в налоговый орган для оформления товарищества. Членство в ТСЖ – добровольное, для этого нужно написать заявление, поэтому новый жилец не может быть автоматически включен в товарищество. Однако членов должно набраться не менее 50 процентов, иначе (или после выхода части собственников из ТСЖ) товарищество будет ликвидировано. При этом могут существовать два типа общих собраний – сбор всех жителей или только членов ТСЖ.

Традиционно кворум при выборе нового способа управления составляет не менее 50 процентов голосов жителей пропорционально доле их жилплощади. Однако если создаваемое ТСЖ объединяет несколько многоквартирнх домов на одной территории, где в сумме не более 30 квартир, кворум поднимается до двух третей проголосовавших. Об этом гласит 136 статья Жилищного кодекса.

Рисуем наихудший сценарий

В реальности не все бывает гладко. Создавая ТСЖ, нельзя быть уверенными, что существовать оно будет без проблем. Нужно быть готовым к тому, что объединение может развалиться по разным причинам, а дом будет вынужден прийти к УК. Одна из причин – неплатежи жильцов. Надо сказать, что в домах на 35 квартир создание ТСЖ может быть и вовсе было экономически нецелесообразным.

В целом создание ТСЖ имеет свои плюсы – люди получают чистые подъезды, своевременный ремонт, могут сэкономить какие-то средства. Однако будущему руководителю ТСЖ надо настроиться, что это ежедневная кропотливая и тяжелая работа. Проблемы не заканчиваются сразу после ухода от УК, а заработать на ТСЖ миллионы невозможно.

Кому не стоит ничего менять?

Создать ТСЖ – это естественное желание. Рано или поздно мы к этому придем, россияне «созреют». Но пока есть определенная категория домов, которым лучше оставить все как есть. ТСЖ будет эффективно только тогда, когда среди собственников есть человек, который сможет управлять домом качественно. В идеале он должен «болеть» домом, посвятить ему все время, а не свободное от основной деятельности, и иметь опыт работы в сфере ЖКХ. Помимо грамотного председателя, нужен хороший юрист, бухгалтер и технарь, который разберется со специфическими проблемами.

Кроме того, сами жители должны быть активными, готовыми участвовать в управлении домом. Каждый шаг должен быть подкреплен протоколом общего собрания, каждый жилец должен быть оповещен о том же ремонте кровли, иначе он может оспорить действия ТСЖ.

ТСЖ нет смысла создавать в ветхих домах или небольших, лучше всего организовывать одно товарищество на несколько домов, связанных общей дворовой территорией. Тогда можно будет экономить хотя бы на дворнике и уборочной технике. Хороший вариант – если на участке возле дома есть пустое место, которое можно сдавать под парковку и тем самым получать дополнительные деньги на обслуживание.

Управляющая компания – хороший выбор для людей, которые не хотят «заморачиваться». При этом она тоже может предоставлять более качественные услуги, если собственники будут платить больше. Люди до сих пор считают, что независимо от того, сколько они заплатили, им должны предоставить определенный список услуг. Но любая УК не обязана предоставлять услуги, если она истратила те деньги, которые собрала с жильцов.