Рента или иждивение?

Одинокий пожилой человек – к сожалению, не столь редкое явление в нашей жизни, как хотелось бы. Бабушку или дедушку, у которых не то что внуков, но даже детей нет, можно встретить в любом городе. И именно эта категория людей очень часто оказывается в центре внимания мошенников. Уже неоднократно выявляли случаи, когда очередной жулик, пообещав пожилому человеку уход и войдя к нему в доверие, в итоге переписывал квартиру на себя и выкидывал старика на улицу.

Именно для подобных случаев предусмотрен такой правовой институт, как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Хотя бывает и так, что, заключив договор с очередным претендентом на квартиру, те же бабушка и дедушка могут оставить его с носом. При этом по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры. Как не оказаться в неловкой ситуации, на что стоит обращать внимание и какой договор необходимо заключать – мы выясняли у юристов.

«В основном, сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами – собственниками квартир, которые не имеют близких родственников. Смысл такого рода отношений по оформляемым договорам заключается в том, что собственник квартиры (рентополучатель), будучи престарелым и больным человеком, требующим за собой ухода и дополнительного материального обеспечения (на продукты, одежду, лекарства, лечение, иное), передает в собственность третьему лицу (рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение либо постоянное натуральное обеспечение продуктами, лекарствами, одеждой», – поясняет адвокат «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов.

При этом данные договоры существенно различаются по обязанностям рентодателя. Если рентодатель только передает рентополучателю денежные средства, то это договор ренты. Ежемесячный размер ренты не должен быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, но может увеличиваться в зависимости от условий договора. К примеру, первый взнос за жилье будет равняться 15 тысячам долларов. Затем ежемесячно придется выплачивать сумму двух-трех пенсий. Если рентодатель берет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению рентополучателя: осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды – то это договор пожизненного содержания с иждивением.

«Я в своей практике ни разу с подобными договорами не сталкивался, в Уфе люди больше на доверии стараются сотрудничать. Хотя пожилым людям стоит быть более внимательными и аккуратными. Втереться в доверие к одиноким – проще простого, – говорит начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – Тем не менее, наши пожилые граждане с каждым годом становятся все более образованными в юридических вопросах».

Какие же нюансы могут возникнуть при заключении договора ренты? Во-первых, подобный документ необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса, а затем зарегистрировать в Росреестре. «Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным, – поясняет Олег Сухов. – При этом в договор ренты советую включить пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендую также в договоре указывать наличие дополнительного права собственника-рентополучателя, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению им согласия на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением рентодателем. Оспорить договор ренты можно только при одном условии: если новый собственник-рентодатель не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю».

А вот проконтролировать соблюдение условий такого договора непросто. «В случае передачи денег советую брать расписку либо делать это в присутствии свидетелей, – советует Евгений Аминов. – А для бабушек и дедушек гарантией исполнения обязательств по договору является пункт об обеспечении. Это неустойка, залог, задаток либо страхование ответственности в случае, если плательщик не будет давать ей деньги».

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то, в отличие от договора ренты, по нему рентодатель обязан не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги – например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии. Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг. Кстати, доказать, что рентодатель ответственно подошел к вопросу исполнения своих обязательств, чрезвычайно сложно.

Поэтому в нашей ситуации юристы склоняются в пользу договора ренты. Однако нужно иметь в виду, что приобретение квартиры «под рентой» – дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди – получатели ренты – по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира после удовлетворения их требований возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются.

Из всего сказанного выше следует очень простой вывод: чем проще и понятнее договор и чем легче одной из сторон при необходимости доказать его надлежащее исполнение, тем меньше рисков, что такой договор может быть расторгнут в судебном порядке.