Льготная ипотека доберется до старого жилья

Рынок вторичного жилья может подстегнуть льготная ипотека. Такую идею сейчас прорабатывают профильные ведомства. Эксперты разошлись во мнениях: одни считают, что льготная ипотека вполне способна пробудить интерес к покупке квартир в старом фонде, другие опасаются, что эффект от программы может быть противоположным – ставки по ипотеке попросту вырастут.

Чтобы подстегнуть спрос на жилье на стагнирующем вторичном рынке недвижимости, власти задумались о расширении программы льготной ипотеки и на этот сегмент. Эту идею сегодня прорабатывает Минстрой совместно с Минфином, сообщил РБК. Предполагается, что ставка по таким кредитам не будет превышать 12% годовых.

Речь идет о так называемой связанной сделке, когда продажа жилья на вторичном рынке связана с покупкой квартиры в новостройке. По словам директора департамента жилищной политики Минстроя Никиты Стасишина, сегодня человек, желающий купить квартиру в новостройке, зачастую не может найти деньги, если не может продать свое вторичное жилье. «А продать "вторичку" он не может, потому что на нее не дают ипотеку по льготной ставке, нет покупателей», – отметил он.

Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Антон Павлов считает, что программа с льготной ставкой позволит оживить вторичный рынок жилья. «Уже сегодня можно подвести первые итоги: именно запуск государственной программы обеспечивает сегодня 50% выдач на первичном рынке ипотеки. И можно с уверенностью сказать, что госпрограмма станет драйвером дальнейшего развития жилищного кредитования в России», – уверен эксперт.

По мнению заместителя председателя правления «Локо-Банка» Андрея Люшина, спасательным кругом для рынка недвижимости данная инициатива не станет. «Главная проблема как первичного, так и вторичного рынков жилья – это не процентные ставки, а общее состояние экономики, в первую очередь такие факторы, как снижение реальных доходов населения, высокие темпы инфляции и девальвация рубля», – считает он.

По словам банкира, с начала года ставки по ипотеке и без учета программы господдержки снизились на 3–4%. Таким образом, условия кредитования «вторички» уже предельно близки к условиям госпрограммы и в ряде случаев могут быть даже ниже 12%. При этом стоимость жилья на этом рынке также движется по нисходящей, что также увеличивает его привлекательность. «В первом полугодии банки получили в среднем на 10–11% больше заявок на ипотечные кредиты с целью приобретения жилья на вторичном рынке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – добавляет он.

Андрей Люшин опасается, что эффект от расширения программы льготной ипотеки на вторичном рынке может оказаться противоположным – ставки в этом сегменте вырастут. «Рынок вторичного жилья является более рискованным для банков в силу своей непрозрачности, – поясняет эксперт. – Большое количество сделок по обмену и продаже недвижимости на нем происходит по схемам, не позволяющим установить истинный объем сделки, цена может быть завышена или занижена, поэтому для банков ипотечное кредитование "вторички" является крайне рискованным, чем и объясняются высокие проценты по сравнению с "первичкой". Инновация расширит возможности для махинаций, что в конечном итоге может повысить уровень риска и, как следствие, уровень ставок, то есть эффект новации может оказаться строго противоположным».

Директор департамента ипотечного и потребительского кредитования «СМП Банка» Наталья Коняхина также сомневается, что льготная ипотека даже в связке с покупкой недвижимости на первичном рынке сможет оказать существенное влияние на рынок. «Гораздо больше на оживление спроса влияет снижение цены на недвижимость и стабильность, а еще лучше – прогнозируемый рост реальных доходов, то есть уверенность в своем будущем и возможности стабильно выплачивать свой кредит», – уверена банкир. По ее словам, многое будет зависеть от деталей программы – от требований к объектам недвижимости, ограничений по сумме кредитов, минимальной планки выдач для участников программы и так далее. Причем нюансов в связанной программе будет еще больше, чем по госпрограмме субсидирования на новостройки.

Новая программа, по мнению экспертов, должна учитывать особенности и отличия первичного и вторичного сегментов. Так, по мнению Натальи Коняхиной, ставки по кредитам в этих сегментах не могут быть идентичными. «Изначально идея введения одинаковых ставок и на первичную и на вторичную недвижимость не соответствует сложившейся на рынке практике. Это разные риски и для клиентов, и для банков, разные залоги. И ставки должны это учитывать».

Антон Павлов в свою очередь считает, что максимальная сумма кредита по такой программе должна быть выше, чем по государственной программе ипотечного кредитования новостроек.

Требует обсуждения и вопрос лимита выдач. «По первичной недвижимости более чем у половины банков, участвующих в госпрограмме, были проблемы с объемом выдач, несмотря на то, что среди этих банков были достаточно сильные и известные на рынке игроки», – добавляет Наталья Коняхина.