Ипотека: условия жестче, ставки выше, но спрос растет

Осенью представители банков ожидают очередного всплеска спроса на ипотеку. И довольно высокий уровень просроченной задолженности, который отмечается в ряде регионов, по мнению экспертов, не станет помехой.

По данным Национальной службы взысканий, уровень просрочки по ипотеке по России в настоящее время составляет 41,8 млрд рублей. Наиболее высокий уровень задолженности сложился в 12 регионах, при этом одни из самых критичных показателей в Москве – 13,7 млрд руб – и Московской области – 7,4 млрд рублей. На третьем месте – Самарский регион, далее следует Челябинская область с уровнем долга в 1 млрд 197 рублей.

Эксперты подчеркивают, что с начала года общий уровень просрочки по ипотеке вырос незначительно (на 100 млн рублей), при этом доля таких долгов в общем ипотечном портфеле продолжает снижаться. По состоянию на 1 июля 2013 года она составила 1,8%, в то время как год назад это значение составляло 2,5%.

Уровень просрочки по ипотеке по России в в настоящее время составляет 41,8 млрд рублей. Среднестатистические должники сегодня – молодежь в возрасте 22-35 лет. В большинстве должники – женщины, средний срок задолженности которых составляет 0,7 месяцев. В настоящее время в работе коллекторских агентств находится порядка 5-6 млрд рублей ипотечных долгов. Это не более 14% от общей суммы просрочки (данные Росстат, Национальная служба взысканий).

По оценкам специалистов из Национальной службы взысканий, ипотека – продукт специфический, поэтому стремительный рост долгов априори невозможен.

«Ипотечный кредит, в силу своих размеров и условий, не является результатом спонтанного решения заемщика, как это часто бывает в сфере потребительского кредитования. Ипотека – это большой «инфраструктурный» проект для домохозяйства или индивидуального заемщика, растянутый на годы. Просроченный ипотечный кредит – это, как правило, результат действительно серьезного ухудшения финансового состояния заемщика, – отмечает старший вице-президент Национальной службы взыскания Сергей Шпетер. – Если просрочка по потребительскому кредиту может возникнуть в результате незначительного ухудшения финансового положения заемщика или недооценки собственных возможностей, то платежи по ипотеке, как правило, производятся «до последнего». Поэтому резкий рост уровня и объема ипотечных долгов практически всегда сопровождается ухудшением макроэкономических показателей в экономике страны, связанных с ухудшением благосостояния граждан (уровень безработицы, размер заработной платы и так далее). Это общее правило, действующее практически для всех стран. Картину роста просрочки по ипотеке мы могли наблюдать и России и, к примеру, в США в период в 2008-2010 годов».

По данным на 1 июля 2013 года в целом по России доля просроченных ипотечных платежей в общем объеме ипотечной задолженности граждан составляет 1,84%. По данным АИЖК, доля ипотечных кредитов, не имеющих просроченной задолженности, на на 1 июля 2013 года составила 96,3% от всего объема ипотечного портфеля (для сравнения: данный показатель в 2011 году – 87,8%, в 2012 году – 94,1%). В целом в первом полугодии 2013 года наблюдается стабильный рост рынка ипотечного кредитования, в денежном выражении объем выданных ипотечных кредитов вырос на 26% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Однако, с учетом текущих экономических реалий, темпы роста прироста рынка постепенно замедляются.

По оценкам экспертов, ипотечный рынок в 2013 году показывает хороший прирост. За первое полугодие ипотечных кредитов было выдано в 1,26 раза больше, чем за первое полугодие 2012 года. При этом объем просрочки по ним составляет не более 2% (по данным АИЖК). «Ипотечное кредитование растет более активными темпами, чем в прошлом году, так как дает банкам больше гарантий возврата предоставленных ссуд, кроме этого уменьшение процентных ставок по ипотеке и снижение требований к заемщикам некоторых банков приводит как к росту доли ипотечных займов в кредитном портфеле банка, так и к росту просроченной задолженности», – отмечает аналитик «Инвесткафе» Игорь Арнаутов.

Отметим, что осенью 2013 года представители банков ожидают повышенный спрос на ипотечные продуты.

Абсолютные цифры мало о чем говорят: большой объем просрочки свидетельствует и о большом объеме выданных банками региона ипотечных кредитов. «Если смотреть на относительные показатели, то картина выглядит уже не столь драматично», – говорит начальник управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка» Антон Павлов.

По словам Антона Павлова, основной объем просрочки приходится на валютные кредиты, просрочка по ним составляет более 13,5%. По рублевым кредитам ситуация более приемлемая – здесь просрочка 2,2%. Так или иначе, показатель просрочки по ипотеке является косвенным индикатором экономической ситуации в регионе.

Директор по работе с розничными клиентами регионального центра банка «ГЛОБЭКС» Вадим Зрелов связывает проблемы просроченных ипотечных кредитов с посткризисным периодом: доходы части населения не достигли еще докризисного уровня, что не позволило обслуживать взятые ранее ипотечные кредиты.

«Подверглась коррекции и стоимость объектов недвижимости, что сделало нецелесообразными большинство инвестиционных проектов физлиц с участием ипотечных средств. При этом банки, изменив подход к оценке рисков, пересмотрели требования к заемщикам в сторону ужесточения, в то время как еще некоторое время назад это требования были значительно лояльнее, что обусловливалось стремлением кредитных учреждений сохранить после кризиса кредитные портфели», – отметил эксперт.