Кредиты для пенсионеров: Выход есть?

АИЖК хочет кредитовать пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. Так называемая «обратная ипотека» позволяет людям в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья, пояснил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка в интервью газете «Ведомости». Такой кредит перечисляется не весь сразу, а определенными порциями каждый месяц, как дополнительная пенсия: «Долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз – после смерти. Таким образом, человек как бы «проживает» свою квартиру».

Когда заемщик умрет, заложенное жилье продается, кредит гасится, а оставшаяся сумма достается наследникам. При желании они могут погасить кредит сами и сохранить квартиру.

По словам советника президента ОАО «Транскредитбанк» Сергея Платонова, попытки внедрить в России «обратную ипотеку» прослеживаются с 2008 года, когда были выдвинуты предложения таким образом помочь пенсионерам, но только тем, у кого есть недвижимость и нет родственников.

Сам по себе, по словам экспертов, продукт не новый. «Продукт не новый, а как и вся остальная ипотека пришел к нам из-за океана. В США «обратная ипотека» получила распространение двадцать лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Там программой уже воспользовалось около 700 000 семей. Средний возраст заемщика – 72,9 года, а сумма кредита – 184 000 долларов. Но есть и опыт Германии, которая также в свою очередь пыталась «обратную ипотеку» внедрить на своем рынке и, не получив успеха, на сегодняшний день вынуждена признать, что продажа и залог недвижимости пожилыми людьми не соответствует немецкому менталитету. Но в Германии государство платит достойные пенсии и сильны социальные институты, обеспечивающие нематериальную поддержку пенсионеров. В России же может быть свой, не похожий на другие страны опыт, с учетом ее специфики рынка жилья, уровня доходов пенсионеров и нашего российского менталитета», – отмечает Сергей Платонов.

По данным Росстата, в стране сейчас 30,7 миллиона пенсионеров. Средний размер пенсии составляет 8498 рублей. «Есть нуждающиеся пенсионеры, владеющие недвижимостью, для которых «обратная ипотека» стала бы существенным подспорьем, – считает Сергей Платонов. – Среди них есть желающие оформить такого рода ипотеку и при наличии родственников (не хотят помогать, не могут помогать и прочие причины). С одной стороны, таким способом действительно можно было бы решить проблему необеспеченной старости. Подобные договоры (договоры ренты) пожилые люди сейчас заключают даже и с посторонними гражданами. Здесь же гарантом исполнения всех условий кредитования выступает само государство, и можно надеяться на то, что представители старшего поколения еще не разуверились в его честности».

Получается, в «обратной ипотеке» две стороны сделки: пожилой человек (пенсионер) и кредитор, который фактически представляет государство. И для обеих сторон существуют риски, на которые указывает представитель Транскредитбанка.

Риски кредитора (государства)

Первый риск – долг пенсионера с учетом процентов превысит критический размер (например, 90% и более от залоговой стоимости квартиры) из-за падения цен на недвижимость. Свой риск кредитор должен закрыть за счет страховки, которая обеспечит выкуп кредита страховой компанией, либо кредитор возьмет риск на себя и снизит сумму кредита для его минимизации.

Второй риск – сохранность квартиры. Оставаясь собственником, заемщик-пенсионер должен оплачивать коммунальные услуги, вносить другие необходимые платежи, делать в квартире поддерживающий ремонт. Это необходимо контролировать кредитору как залогодержателю, никому не нужны долги по квартплате и «разрушенный» объект ипотеки (залога).

Риски заемщиков-пенсионеров

Первый риск – правовой, здесь в первую очередь речь может идти о правовой неграмотности пожилых людей в силу многих объективных причин, а следствием этого может стать ипотечная сделка, все последствия которой пенсионер может полностью осознать или даже не осознать, только заключив ее.

Второй риск – здоровье пенсионера. Недопонимание, переживания, например, по поводу возможной несвоевременности выплат или их полного отсутствия (банкротство банка, отзыв лицензии и прочее, в таких случаях должен быть предусмотрен механизм обеспечения непрерывности выплат пенсионерам, гарантом должно стать государство). Эти или какие-то другие причины, сложные ситуации, связанные с ипотечным кредитом, могут лишний раз повлиять на здоровье пенсионера, тем самым приблизив его кончину.

Третий риск – приостановление или прекращение выплат пенсионеру (причины описаны во втором риске). Один из самых важных рисков, так как квартира была заложена ради получения ежемесячных выплат по кредиту.

Четвертый риск – невозможность использования ипотечных выплат. Необходим постоянный контроль не только получения денежных средств пенсионерами, но и дополнительный контроль социальных служб и по расходу этих средству тех пенсионеров, которые не способны самостоятельно передвигаться, организовывать свой быт, решать необходимые проблемы, так как даже при наличии нового дополнительного дохода пенсионер фактически не сможет им воспользоваться.

Пятый риск (при выдаче кредита пенсионеру при наличии родственников). Со стороны родственников могут быть злоупотребления, когда денежные средства, предназначавшиеся пенсионерам, будут растрачены родственниками, а не самим пенсионером, отмечает Сергей Платонов.

Советник президента ОАО «Транскредитбанк» наряду с рисками перечисляет и преимущества такого вида ипотеки: «Во-первых, «обратная ипотека» вытеснит черных риелторов и мошеннические схемы пожизненной ренты, потому что изначально предполагается, что процедура будет цивилизованная, регулируемая уполномоченными государственными органами (институтами), соответственно, будет ликвидирована часть криминального сектора экономики по сделкам с недвижимостью. Во-вторых, в нашей стране по статистике средняя продолжительность жизни не более 70 лет, поэтому выплаты по такому кредиту в среднем будут длиться не более 15 лет и при условии роста цен на недвижимость, государство снижает свои риски по невозврату кредита и даже может иметь экономическую выгоду. В-третьих, государство может постепенно сформировать маневренный фонд, необходимость в котором существует постоянно (выселение должников по ипотеке, по коммунальным услугам и прочее)».

Как считают эксперты, пока стоит осуществить этот проект в тестовом режиме, а «если он окажется положительным, то можно начинать его более широкое внедрение».

По мнению начальника управления по работе с частными клиентами ОАО «АФ Банк» Дмитрия Вильданова, данный вид кредита выдается, явно понимая, что заемщик изначально не платежеспособен, что само по себе противоречит правилу прописанному в Федеральном законе: «Банк – кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц». (статья 1, Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 15.11.2010, с изм. 07.02.2011) «О банках и банковской деятельности») «С человеческой позиции кредитовать физическое лицо и ждать скорейшей его смерти не совсем этично, что само собой вытекает из данной программы», – отмечает Дмитрий Вильданов.

«Для нас, россиян, «обратная ипотека» действительно остается пока не совсем понятным рыночным инструментом, – говоритруководитель центра ипотечного кредитования филиала ОАО «Промсвязьбанк» Юлия Кулинич. – Несмотря на то, что принцип данной ипотеки достаточно прозрачен уже при первом же анализе продукта, но вопросов при этом появляется все больше. Что делать, если заемщик пережил указанный срок? Как реализовывать залог банку? За счет каких ресурсов и какой механизм столь длительных отсрочек по начисляемым процентам за пользование кредитом? Возникает вопрос ликвидности залога в будущем, причем этот вопрос комплексный, ведь при оформлении ипотеки величина кредита предполагает расчет от среднерыночной стоимости залога на момент оформления, а критериев оценки «на момент» большое множество – от состояния самого имущества с учетом процента износа до инфраструктуры района. Кроме этого, как мне кажется, необходимо очень серьезно разобраться в законодательной базе по данному проекту. Здесь же возникают и вопросы наследования. Да и потом, данный продукт все же, думаю, сложно будет отделить именно как «ипотека для пожилых людей»- каковы критерии?»

Так как при оформлении кредита от дохода клиента ничего не зависит и расчеты ведутся исключительно от стоимости залога, такой вид кредитов, по мнению Юлии Кулинич, заинтересует разные слои населения, в том числе это может быть интересно и для малообеспеченных семей, причем в процессе обслуживания кредита теоретически могут рождаться дети. По истечении срока может появиться новый вопрос – куда выселять. «Кроме того, при «обратной ипотеке» кредитор становится собственником, в связи с чем появляются новый ряд вопросов, связанных с содержанием и учетом данной собственности, расходами по налогам, коммунальным платежам, страхованием и так далее. Другое дело, если в этом процессе напрямую будет участвовать государство, непосредственно со своими ресурсами (если такой источник будет найден), тогда можно было бы расширить «горизонты», например, выкупая такие квартиры у банков-кредиторов, формируя тем самым маневренный фонд жилья. Другими словами, по моему, возможно, субъективному мнению, актуальность и востребованность данного вида кредита среди населения будет иметь место», – рассуждает Юлия Кулинич.

«Обратная ипотека» – это новый вид кредита, но это не массовый кредит, такой вид кредита носит яркую социальную окраску. Но спрос на такую ипотеку у определенного слоя населения есть. Использование механизма «обратной ипотеки» даст возможность государству улучшить жизнь пенсионерам с минимальным привлечением бюджетного финансирования. Но максимальный эффект будет достигнут только при совместном участии в этом процессе бизнеса в лице банков и государства в лице социальных служб, имеющих разные задачи и разные приоритеты», – полагает Сергей Платонов. Роль банков, по мнению эксперта, при этом виде кредитования должна быть четко регламентирована, чтобы исключить злоупотребления и мошенничество на местах. Все услуги, предоставленные банками заемщику-пенсионеру, должны быть оплачены государством, как единственным гарантом, залогодержателем и выгодоприобретателем по «обратной ипотечной сделке» в случае ее завершения по объективным обстоятельствам (смерть заемщика). «В «обратной ипотеке» государство должно быть на стороне пенсионеров, выявлять нарушения, защищать их, создавать предпосылки для выгодных условий кредитования», – резюмирует Сергей Платонов.

Отметим, что пилотный проект стартует уже этой осенью и будет реализовываться на базе АРИЖК. По его результатам правительство должно решить, стоит ли «обратную ипотеку» тиражировать на всю страну.